焦点信息:绿城管理合约总建筑面积“破亿” 政府代建业务成新增长点

近日，绿城管理控股有限公司(以下简称“绿城管理”，09979.HK)发布年报并召开2022年度业绩发布会。年报数据显示，2022年，绿城管理实现营业收入26.56亿元，同比增长18.4%；实现归母净利润7.45亿元，同比增长31.7%；毛利率达到52.3%，经营性现金流达到7.25亿元，同比增长28.1%。

据了解，截至2022年末，绿城管理业务覆盖全国120座城市，合约总建筑面积同比增长19.8%至1.014亿平方米，较2021年同期增长19.8%，成为国内首个合约总建筑面积“破亿”的代建巨头。

《中国经营报》记者在采访中了解到，在业绩高速增长的同时，绿城管理虽仍以商业代建为主要收入来源，但政府代建业务的规模和占比均有了明显的提升。

(资料图片仅供参考)

绿城管理控股执行董事、CEO李军表示，一方面，国央企和地方城投公司正成为拿地主力，但城投类公司在拿地后当年实现开工的比例只有8%，这给代建公司提供了巨量业务机会；另一方面，在“保交楼”政策驱动下，金融机构加快推动不良项目纾困，此类代建需求持续增加，显性规模超过3万亿元。

积极寻找“第二增长曲线”

作为“代建第一股”，绿城管理已稳坐代建行业的“头把交椅”。

年报数据显示，在全国化布局下，绿城管理业务主要分布在环渤海经济圈、京津冀城市群、长三角经济圈、珠三角经济圈和成渝城市群等主要经济区域，在建面积4720万平方米，较2021年同期增长7.1%；合约项目预估总可售货值达4821亿元，规模占整体可售货值的74.1%。

其中，长三角经济圈项目可售货值约为2250亿元，占比34.7%；环渤海经济圈、京津冀城市群项目可售货值共计约为1388亿元，占比21.3%；珠三角经济圈项目可售货值约为1044亿元，占比16.0%；成渝城市群可售货值约为139亿元，占比2.1%。

据了解，2022年，国内房地产市场整体承压，国央企及地方城投公司成为拿地主力，城投公司拿地项目寻找专业开发服务也成为主流趋势，政府代建这片“蓝海”也是代建企业抵御市场波动的利器。

年报数据显示，截至2022年底，按合约项目总建筑面积测算，绿城管理政府类业务总建筑面积达3300万平方米，占比32.6%，国有企业委托项目总建筑面积为2870万平方米，占比28.3%，金融机构委托项目总建筑面积约500万平方米，占比5.0%，私营企业委托项目总建筑面积则仅为3470万平方米，占比34.1%。

而在2022年在建面积中，绿城管理的政府类代建面积约为2460万平方米，占比已超过52%；国有企业代建面积约为920万平方米，占比为19.6%；金融机构类代建面积约为140万平方米，占比为2.9%；私营企业代建类面积则约为1200万平方米，占比萎缩至25.4%。

“随着政府及金融机构主导的房地产开发项目增多，相应的代建服务需求将稳步增长，代建行业渗透率将达到30%以上。”绿城管理方面认为，国家对中低收入人群及年轻市民提供住房的保障性住房项目建设开始提速，政府代建模式在全国各地开始大力推广。在“保交楼”政策驱动下，金融机构正加快推动不良项目的开发建设，由此带来的代建市场巨大。

绿城管理方面判断，中国房地产市场出现了投资端去中心化趋势，代建作为更好承接投资去中心化的开发模式正迎来新一轮发展机遇。由政府主导的保障房、租赁类物业新增供应占比将超过30%；金融机构推动的房地产项目投资占比将进一步提升，预计达到20%左右；剩余50%的市场规模将由传统开发模式下的国企央企主导，并会产生头部集聚效应。

“一直在‘无人区’奔跑”

年报统计数据显示，2022年，绿城管理录得毛利13.886亿元，同比增长33.4%；综合毛利率增长达到52.3%，较2021年同期的46.4%提升5.9个百分点；归属于公司股东的净利润达到7.45亿元，同比增长31.7%。

与此同时，3月17日，绿城管理在业绩公告中宣布，拟派发约80%的每股末期股息及约20%的每股特别股息，成为2023年首家宣布100%派息的上市公司。

在交出亮眼成绩单的同时，绿城管理还确立了更远大的目标。“对于绿城管理而言，要保持代建行业的龙头地位，市场占比需保持在20%以上，相当于每年的新开工面积需要达到6000万平方米，这也是绿城管理未来的理想目标。”李军在业绩会上表示。

如何才能完成上述目标？李军分析认为，未来，绿城管理的代建项目数量要超过1200个，在手订单面积需超过2亿平方米，团队人数也要超过1.2万人。“也就是说我们还有3到5倍的提升空间。”

正因如此，早在2022年初，绿城管理就完成了对浙江熵里建设管理有限公司的股权收购，收购核心标的为管理团队及其代建业务，并通过保底利润的形式约定经营目标。

此外，记者还在采访中了解到，绿城管理通过整合社会各方资源，持续推进城市更新业务、政府城投项目、产业园区代建业务、不良资产及纾困项目等，积极创新业务模式和服务内容。同时，绿城管理还将进一步扩大轻资产联盟的会员规模，持续推广行业价值，共同完善行业标准，实践房地产行业新发展模式。

“下一步，绿城管理将在组织文化、人才管理等方面狠下功夫。”在李军看来，绿城管理是一家靠人驱动的公司，所以对核心团队的关注度非常高，这么多年来形成了对代建关键岗位的素质和能力(评价)模型，帮助公司在市场下行期吸收了不少优秀人才。“我们还会引进更多的代建行业人才，成为公司发展的真正支撑。”

“在人才引进后，让他们发挥战斗力，更多依靠的是组织文化。”李军表示，在组织文化引导下，绿城管理正在推动金融类创新以及二级单位和区域公司的建设，组织的快速分裂就像通过细胞分裂长大成人，会为绿城管理带来更强大的战斗力。

“作为代建行业的领跑者，绿城管理是不容易的，因为我们一直在‘无人区’奔跑，没有可供学习的标杆和榜样，因此在极速奔跑过程中可能会有一些疏漏的环节。但更重要的是跟团队一起研究公司发展的战略和方向，公司也能够分享国家和行业发展带来的利好。”李军进一步表示。

关键词：